החלטה בתיק ה"פ 1640/04 - פסקדין

1.         קבוצה של בעלי דירות בבניין ברח' רמות ים 50  הרצליה, עותרים, בתובענה שהגישו בה.פ. 1640/04, ע"י נציגיהם הלוא הם המשיבים 1,  להורות למבקשת, חברה המנהלת ומתחזקת את הבניין, להעביר את כל סכומי הכסף שהופקדו אצלה  ע"י בעלי הדירות לחברת ניהול ואחזקה אחרת, הלוא היא המשיבה 2. הסכום הכולל של הכספים המופקדים עומד לדעת המשיבים 1 על - .1,949,943 ש"ח.

התובענה הוגשה על דרך של המרצת פתיחה.

בבקשות שבפני עותרת המבקשת למחיקת התובענה על הסף בשל העדר סמכות עניינית ו/או העדר עילת תביעה (בש"א 6037/05).

לחלופין מבקשת היא להורות על העברת הדיון בתובענה לפסי תביעה רגילים על דרך של הגשת כתבי טענות (בש"א 6035/05).

2.         המבקשת ניהלה ותיחזקה את הבניין, אשר באופיו הוא מלון דירות, משך מספר שנים (מ-1996 עד מחצית 2002), על פי הסכם שנחתם בינה לבין בעלי הדירות או נציגיהם, עד שעבודתה הופסקה עקב אי שביעות רצונם של בעלי הדירות מעבודתה. במקומה נבחרה ע"י המשיבים 1, המשיבה 2 לנהל ולתחזק את הבניין.

חרף הפסקת עבודתה בבניין מסרבת המבקשת להשיב או לשחרר את כספי בעלי הדירות המופקדים אצלה, תוך שהיא מעלה טענות והנמקות שונות לסירוב זה.

בעלי דירות, באמצעות נציגיהם, אינם משלימים עם סירוב זה ועל כן עתרו לקבלת הסעד המבוקש בתובענה שבפני.

3.         מכח הסכם הניהול גבתה המבקשת מהדיירים או בעלי היחידות בבניין, כספים שהופקדו בקרן מיוחדת שכונתה ע"י הצדדים כקרן חידוש. כספים אלה יועדו למימון וחידוש ציוד מתקנים בבניין והם הופקדו על פי תנאים שנקבעו בס' 17 להסכם, אשר קבע כי הסכומים שישולמו לקרן החידוש (שאינם כוללים את סכומי האחזקה השוטפים):

"ייחשבו כפקדון שיוחזק בידי חברת הניהול בחשבון נפרד כנאמנה של כל בעלי היחידות במלון הדירות וישמשו לתוספת לחידוש ולהחלפת ציוד מתקנים ורכושם..."

ס' 17.3 להסכם קובע כי כל הסכומים שיצטברו בקרן לא יוחזרו לבעלי היחידות, אף לאחר סיום תקופת הניהול  ופקיעת ההסכם, אלא יועבר כולו לחברת ניהול אחרת שזהותה תיקבע ע"י בעלי היחידות בהחלטה שתתקבל על דעת רובם.

הסכום שהצטבר בקרן, לדעת הדיירים, עומד היום (לאחר שערוכו) על כ- .528,335 ש"ח ואותו הם מבקשים להעביר לחברת הניהול החדשה.

בנוסף לקרן החידוש הפקידו בעלי הדירות, לטענתם, אצל המבקשת כספים נוספים כפקדונות אשר אף אותם היא חייבת להעביר לחברת הניהול החדשה, בתום תקופת העסקתה ע"י בעלי היחידות בבניין. סכומים אלה, מסתכמים, לטענתם, בכ-.1,154,539 ש"ח ואף אותם הם מבקשים להעביר לחברת הניהול החדשה.

המבקשת מסרבת, כאמור, לשחרור הכספים והעברתם למשיבה 2 תוך העלאת טענות קיזוז וטענות אחרות המצדיקות, לדעתה, סירוב זה.

4.         בחינת הנסיבות והרקע העובדתי הלכאורי שפורטו ע"י הצדדים, בתצהירים ובשאר המסמכים שצורפו, לרבות ההסכמים, ובתובענה עצמה מעלה כי הסעד המבוקש על ידם הוא חיוב המבקשת  להעברת כספי פקדונות לחברת ניהול אחרת, על פי הוראות הסכם הניהול. אין מדובר בעתירה לחיוב המבקשת לשלם להם - לבעלי הדירות או לנציגות, את כספי הפקדונות שהופקדו אצלה. עילות התביעה עליה מבססים המשיבים 1  את תביעתם, מבוססות על הוראות ס' 17,  17(3) וס' 18(4) להסכם הניהול, הוראות על פיהן הפקידו הדיירים כספים אצל המבקשת בנאמנות ולשם הבטחת ביצוע עבודות שונות, כמפורט בהסכם (ס' 17) ו/או לשם הבטחת תשלום חלקי של כל דייר בהוצאות השוטפות להחזקת הבית וניהולו (ס' 18).

כספים אלה, כך כאמור נקבע בהסכם הניהול, יועברו לחברת הניהול החדשה ולא לבעלי הדירות.

כשאלה הם פני הדברים לא ניתן לדבר על תובענה לסעד כספי, שבה מבקש תובע לחייב נתבע בחיוב כספי כל שהוא, אלא לסעד הצהרתי וצו עשה שיחייב את המבקשת לעשות מעשה, אשר לו התחייבה בהסכם הניהול, כאמור, ואשר היא מסרבת לבצעו.

אין אף לדבר, במקרה זה, על תובענה שהבירור העובדתי שלה הוא מורכב או מסובך. הוראות ההסכם הן ברורות וחד משמעיות ולא יהיה כל קושי לברר את טענות המבקשת כנגד ביצוע ההסכם, שיועלו, מן הסתם, בכתב תשובתה. כך התרשמתי, מכל מקום, מאופי הטענות שהיא העלתה במסגרת בקשותיה.

יש, איפוא, מקום, מנקודת מבט זו, לקיים את הדיון בתובענה במסגרת המרצת פתיחה על דרך של חקירת מצהירים.

הן אופי הסעד המבוקש והן הבירור הבלתי מסובך, בעיקרו, מצדיקים קיום הדיון בדרך מקוצרת ומהירה זו.